Legionellenprüfung: Wie oft ist sie Pflicht? Intervalle nach TrinkwV 2023

Rechtsgrundlage: TrinkwV 2023 und die Großanlage

Die Untersuchungspflicht auf Legionellen ergibt sich aus der Trinkwasserverordnung in der seit Juni 2023 geltenden Neufassung. Die maßgeblichen Vorschriften sind § 31 TrinkwV (systemische Untersuchung von Trinkwasser-Installationen auf Legionellen), § 43 TrinkwV (Anforderungen an Probennahme und Untersuchungsstellen) und § 51 TrinkwV (Anzeige- und Handlungspflichten bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts). Die Neufassung hat die bisherigen Regelungen der TrinkwV 2001/2011 neu strukturiert, die Intervalle aber im Kern beibehalten.

Wer ist verpflichtet? Der UsI

Adressat der Pflicht ist der Unternehmer und sonstige Inhaber der Trinkwasser-Installation — in der Verordnung als „UsI" abgekürzt. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus ist das der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft; in der Praxis nimmt die Hausverwaltung diese Pflicht im Rahmen ihres Verwaltervertrags wahr. Wichtig: Die Pflicht ist eine Betreiberpflicht. Sie entsteht kraft Gesetzes und muss nicht erst vom Gesundheitsamt angeordnet werden. Wer wartet, bis sich eine Behörde meldet, ist bereits im Verzug.

Wann liegt eine Großanlage vor? Die Definition nach DVGW W 551

Prüfpflichtig sind nur Gebäude mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung. Die Abgrenzung übernimmt die TrinkwV aus dem technischen Regelwerk DVGW W 551. Eine Großanlage liegt vor, wenn mindestens eines der beiden Kriterien erfüllt ist:

• Speichervolumen über 400 Liter: Der Trinkwassererwärmer (Warmwasserspeicher) fasst mehr als 400 Liter — bei zentraler Warmwasserbereitung in Mehrfamilienhäusern fast immer der Fall.
• Mehr als 3 Liter Leitungsinhalt: Zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der entferntesten Entnahmestelle befinden sich mehr als 3 Liter Wasser. Das entspricht — je nach Rohrdurchmesser — oft schon rund 15 Metern Leitungsweg. In Gebäuden ab etwa drei Wohneinheiten mit zentraler Warmwasserbereitung ist dieses Kriterium praktisch immer erfüllt.

Ein- und Zweifamilienhäuser gelten unabhängig von diesen Werten nicht als Großanlage. Umgekehrt heißt das: Sobald ein Mehrfamilienhaus zentral Warmwasser erzeugt, sollte die Verwaltung im Zweifel von einer Großanlage ausgehen — die 3-Liter-Grenze ist schneller überschritten, als viele vermuten. Was die Begriffe im Einzelnen bedeuten, erklärt unser Glossar der Pflichtprüfungen.

Alle Intervalle in der Übersicht

Die TrinkwV unterscheidet zwei Welten: die gewerbliche Tätigkeit (Vermietung von Wohnraum) mit dreijährlichem Intervall und die öffentliche Tätigkeit (Abgabe von Trinkwasser an einen unbestimmten, wechselnden Personenkreis) mit jährlichem Intervall. Die folgende Tabelle ordnet die häufigsten Gebäudetypen ein:

Bei jährlich prüfpflichtigen Gebäuden gibt es eine Erleichterung: Liegen drei aufeinanderfolgende Jahresuntersuchungen ohne Beanstandung vor, kann das Gesundheitsamt das Intervall auf bis zu drei Jahre verlängern. Das geschieht nicht automatisch — die Verlängerung muss beantragt und behördlich bestätigt werden, und sie erlischt, sobald ein auffälliger Befund auftritt oder die Anlage wesentlich verändert wird.

Eine ausführliche Darstellung des gesamten Prüfablaufs — von der Probenahmeplanung über das akkreditierte Labor bis zum Prüfbericht — finden Sie auf unserer Übersichtsseite zur Legionellenprüfung nach TrinkwV.

Sonderfälle: WEG, Durchlauferhitzer, Kaltwasser & Co.

Die Standardfälle sind schnell geklärt — die Unsicherheit entsteht in der Praxis fast immer bei den Konstellationen dazwischen. Die fünf häufigsten:

WEG mit teilweise vermieteten Wohnungen

Der wohl wichtigste Sonderfall für Hausverwaltungen: In einer Eigentümergemeinschaft, in der auch nur eine einzige Wohnung vermietet ist, wird die gesamte zentrale Trinkwasser-Installation prüfpflichtig. Die Pflicht lässt sich nicht auf die vermietete Einheit beschränken, weil das Warmwasser zentral erzeugt und über gemeinsame Steigstränge verteilt wird. Die Untersuchung ist Sache der Gemeinschaft (Gemeinschaftseigentum), die Kosten trägt die WEG nach dem geltenden Verteilerschlüssel — vermietende Eigentümer können ihren Anteil wiederum als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Da Vermietungsverhältnisse innerhalb einer WEG wechseln, empfehlen wir Verwaltungen, grundsätzlich vom prüfpflichtigen Zustand auszugehen, statt jedes Jahr die Eigentümerliste auf Selbstnutzung zu prüfen.

Durchlauferhitzer und dezentrale Warmwasserbereitung

Erzeugt jede Wohnung ihr Warmwasser dezentral — per Durchlauferhitzer, Elektro-Kleinspeicher oder Gas-Etagentherme mit integrierter Warmwasserbereitung — liegt keine Großanlage vor. Es gibt keinen zentralen Speicher und keine warmwasserführenden Verteilleitungen, in denen sich Legionellen vermehren könnten. Solche Gebäude unterliegen keiner routinemäßigen Untersuchungspflicht, selbst wenn alle Wohnungen vermietet sind. Vorsicht bei Mischformen: Versorgt eine zentrale Anlage nur einen Teil des Gebäudes (etwa Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss), ist dieser Anlagenteil sehr wohl prüfpflichtig.

Kaltwasser

Die systemische Untersuchungspflicht nach § 31 TrinkwV betrifft nur das erwärmte Trinkwasser. Für Kaltwasser existiert keine Routine-Prüfpflicht. Das Gesundheitsamt kann aber eine Untersuchung anordnen, wenn ein konkreter Verdacht besteht — etwa wenn Kaltwasserleitungen durch schlecht gedämmte Installationsschächte dauerhaft über 25 °C erwärmt werden oder eine Legionellose-Erkrankung im Gebäude aufgetreten ist.

Neuvermietung eines bisher selbstgenutzten Objekts

Wird ein bisher vollständig selbstgenutztes Gebäude erstmals vermietet, entsteht die Prüfpflicht mit Beginn des Mietverhältnisses. Die erste Untersuchung sollte zeitnah nach Vermietungsbeginn erfolgen — eine alte, vor Jahren freiwillig durchgeführte Beprobung erfüllt die Pflicht nicht. Erst ab der ersten ordnungsgemäßen Untersuchung läuft das Drei-Jahres-Intervall.

Nach Sanierung oder Umbau der Trinkwasseranlage

Nach wesentlichen Eingriffen in die Trinkwasser-Installation — Austausch des Speichers, neue Steigstränge, Stilllegung von Leitungsabschnitten — sollte die Anlage unabhängig vom laufenden Intervall neu beprobt werden. Zum einen verändert der Eingriff die hydraulischen Verhältnisse, zum anderen sind Bauphasen mit Stagnation in Teilsträngen ein klassischer Auslöser für Legionellenwachstum. Bei wesentlichen baulichen Änderungen beginnt das Intervall faktisch neu zu laufen.

Was bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts passiert

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KbE/100 ml (Kolonie-bildende Einheiten pro 100 Milliliter). Er ist kein Grenzwert im Sinne von „gesund/gefährlich", sondern ein Auslösewert: Wird er erreicht oder überschritten, greift ein gesetzlich vorgegebener Maßnahmenablauf nach § 51 TrinkwV. Für Hausverwaltungen ist es wertvoll, diesen Ablauf vorab zu kennen — denn im Befundfall zählt Geschwindigkeit:

Der gesamte Vorgang ist dokumentationspflichtig. Gesundheitsämter fragen im Befundfall regelmäßig die vollständige Kette ab: Prüfbericht, Meldung, Gefährdungsanalyse, Maßnahmennachweis, Kontrollbefund. Lücken in dieser Kette fallen im Zweifel auf die Verwaltung zurück.

Fristen-Praxis für Hausverwaltungen

Zwischen „alle drei Jahre" auf dem Papier und einer fristgerecht abgeschlossenen Untersuchung in der Akte liegt erfahrungsgemäß mehr Organisationsaufwand, als viele Verwaltungen einplanen. Die wichtigsten Praxispunkte:

Ab wann zählt die 3-Jahres-Frist?

Das Intervall läuft ab dem Datum der letzten ordnungsgemäßen Untersuchung — also der Probenahme, nicht des Laborberichts. Wer im Mai 2026 beproben lässt, muss spätestens im Mai 2029 die nächste Untersuchung abgeschlossen haben. Empfehlung: den Folgetermin nicht auf den letzten Monat legen, sondern mit mindestens einem Quartal Puffer planen. Verschiebt sich ein Termin wegen fehlender Wohnungszugänge, bleibt so genug Spielraum, ohne die Frist zu reißen.

Probenahme nur durch akkreditierte Stellen

Sowohl die Probenahme als auch die Analyse müssen durch eine nach § 43 TrinkwV zugelassene, akkreditierte Untersuchungsstelle erfolgen. Der Hausmeister darf keine Proben ziehen — eine Eigenbeprobung ist rechtlich wertlos. Die Probenahme folgt einem festen Schema: Beprobt werden mindestens der Vor- und Rücklauf des Trinkwassererwärmers sowie repräsentative Entnahmestellen in den Steigsträngen, in der Regel in den obersten Wohnungen.

Vorlaufzeiten realistisch kalkulieren

Akkreditierte Labore sind regional unterschiedlich ausgelastet; in Ballungsräumen wie München sind Vorlaufzeiten von vier bis acht Wochen für einen Probenahmetermin keine Seltenheit. Dazu kommen 7 bis 10 Werktage Analysezeit im Labor, da Legionellenkulturen kultiviert werden müssen. Von der Beauftragung bis zum fertigen Befund vergehen also realistisch zwei bis drei Monate.

Der unterschätzte Posten: Zutritt zu den Wohnungen

Die Entnahmestellen liegen in bewohnten Wohnungen — und damit beginnt der eigentliche Organisationsaufwand: Aushänge im Treppenhaus mit Terminankündigung (üblich sind 7 bis 14 Tage Vorlauf), individuelle Benachrichtigung der betroffenen Wohnungen, Ersatztermine für Berufstätige, gegebenenfalls Schlüsselregelungen. Wird eine Strangprobe mangels Zutritt nicht gezogen, ist die Untersuchung unvollständig und muss nachgeholt werden — mit erneuter Anfahrt und erneuten Kosten. Genau diese Koordination zwischen Labor, Bewohnern und Verwaltung übernehmen wir als Dienstleistung vollständig.

Bußgeld, Haftung und Kosten

Wer die Untersuchungspflicht versäumt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Der Bußgeldrahmen reicht bis 25.000 Euro — auch die unterlassene Meldung eines auffälligen Befunds ans Gesundheitsamt ist bußgeldbewehrt. Das Bußgeld ist dabei nicht das größte Risiko: Erkrankt ein Bewohner an Legionellose (einer schweren, in Einzelfällen tödlichen Lungenentzündung) und fehlt der Prüfnachweis, stehen zivilrechtliche Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche im Raum — und der Vorwurf der fahrlässigen Körperverletzung. Mieter haben zudem bei überfälliger Prüfung ein Auskunftsrecht und können Mietminderung geltend machen, wenn eine Kontamination nachgewiesen wird.

Dem stehen überschaubare Kosten gegenüber: Eine Legionellenprüfung kostet je nach Objektgröße zwischen 280 und 1.200 Euro netto — inklusive akkreditierter Probenahme, Laboranalyse und Befundbericht. Umgelegt auf drei Jahre und die Zahl der Wohneinheiten reden wir über wenige Euro pro Wohnung und Jahr, die zudem als Betriebskosten umlagefähig sind. Eine detaillierte Aufschlüsselung nach Objektgröße — inklusive Umlagefähigkeit und Folgekosten bei Befund — bietet unser Artikel Legionellenprüfung Kosten 2026; die Preisübersicht nach Anlagengröße finden Sie auf der Seite Legionellenprüfung — Ablauf, Pflichten und Preise.

Wie das Zusammenspiel von Prüfpflicht, Verwalterhaftung und Dokumentation im Mehrfamilienhaus konkret aussieht, vertieft unser Leitfaden Legionellen-Prüfpflicht im Mehrfamilienhaus.

Häufige Fragen